发债动作频频，融资总量攀升，近期房企再度掀起发债热潮。而在这新一轮融资热潮中，中小房企的尴尬处境与竞争压力也逐渐显露出来。
统计数据显示，2019年1月融资总额呈现上升态势，环比增长91.8%。尽管2月融资总额骤然下滑，但受访证券人士指出，目前房企融资整体处于放开状态，2月融资总额下滑是受到春节因素影响。
需要注意的是，市场集中度不断走高的形势下，中小房企承受竞争高压。近来，中小房企的融资动作同样来势不小，但对比大型房企，金额、成本等方面处于劣势地位。受访业内人士分析，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些，融资压力相对较大，融资额度受到限制，融资成本也比较高。
房企境内外发债总量大增
据克而瑞统计数据，在2019年1月份，房企的境内外发债总量大幅增加，环比上升91.8%至1095.79亿元。其中，境外债发行占比最大为67.6%，发行规模为740.4亿元，环比增加了141.9%。公司债发行规模则有所下降，相比上个月创两年来新高的220.2亿元，1月公司债发行额为178.4亿元，环比减少了19%。
需要注意的是，房企发债总额在2019年1月虽然上升，但融资成本仍处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。而境外债融资成本维持高位，达到7.86%，环比增加了0.32个百分点，使得整体的融资成本依然处于最近几年来的较高水平，企业融资成本压力仍在。
不过，房企融资总额近期上扬的情况很快发生了转变。2019年2月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。
40家典型上市房企中，2月债权融资额为551.94亿元，占房企融资总量的99.83%，环比下降37.31%。具体来看，发行公司债363.25亿元，占比65.7%，环比上月的512.62亿元下降29.14%；中期票据53.52亿元，占比9.68%，环比下降22.09%；境内银行贷款融资额度44.74亿元，占比8.09%，环比下降幅度达47.76%。
需要注意的是，房企不断加大融资力度的背后，是将要到来的偿债高峰。事实上，偿债是不少房企近期融资的主要目的。中信建投相关研究报告显示，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年里，房地产债到期偿还金额呈现走高态势，2021年则是最高峰，2019~2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。
对于房企融资环境，国泰君安国际研究员刘斐凡告诉《中国经营报》记者：“目前房企融资整体处于放开状态，融资难度并不大，符合要求通常都能获得融资。二月融资总量下滑，是因为有春节这个因素干扰。”
当下，房企融资形势并不明朗，近期举行的2019年人民银行金融市场工作会议明确提到，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。
融资能力分化
在这一轮融资热潮中，中小房企的发债动作亦是频繁不断，但相比头部房企而言，融资压力较为明显。
刘斐凡指出，对比大型房企，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些，因此会影响到自身的融资能力。
近期，力高集团发行2020年到期的2.5亿美元优先票据，用于为若干现有债务再融资以及其他一般公司用途，而年利率则为13.5%，远高于行业平均水平。在较早前的2018年11月，力高集团发行2020年到期的2亿美元优先票据，年利率也是高达11%。
明发集团近年海外发债利率同样是居高不下。2019年1月，明发集团发行2亿美元于2020年到期的债券，用于若干现有债务的再融资及一般企业用途，年利率高达15%。另外，明发集团近年几笔海外融资年利率也达11%。
除此之外，多家中小房企也在持续加大融资力度。上交所信息显示，在2019年1月和2月，融侨集团的商业资产支持专项计划以及公开发行2018年公司债券均已获得通过，拟发行金额分别为20.1亿元和20亿元。而融侨集团近期也发行了多期非公开发行公司债券，合计已逾50亿元，年利率均为7.5%，略高于上述2019年1月房企平均发债成本6.98%。
