方超 本报记者 张玉 石英婧 上海报道
开盘秒光、地王频现、2000人深夜抢房……近期火热异常的苏州楼市在5月11日被按下“暂停键”，传闻已久的苏州楼市调控新政“靴子落地”。
5月11日，苏州市出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（以下简称“《意见》”）。《意见》主要有5项内容，其中就包括对土地出让的规范。《意见》指出，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5%～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%～25%后转为一次报价出让方式。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时一针见血地指出，后续土地价格一旦超过市场指导价5%的水平，就要落实“工程竣工才可预售”的政策，这显然会增加相关开发商的资金约束，拿地方面也会更为理性。另外政策也规定，具体土地出让的规则后续要在具体地块中明确规定，这其实也是“一地一价一指导”的政策体现。
除了对土地市场的调控，《意见》明确，对苏州工业园、苏州高新区区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新建商品住房实施限制措施。“限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。”
与新房市场的限制转让措施相对应，此次《意见》出台同样对二手房市场进行了限制。《意见》指出，对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自《意见》发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。
“类似规定有助于防范各类房源倒卖的现象。实际上近期苏州市场热度上升，和苏州园区的房价炒作有关。尤其是一些二手房的价格过快上涨，干扰了市场预期，所以总体上此类政策有助于形成更为稳健的购房心态，对于打击炒房需求、稳定价格有积极的作用。”严跃进表示。
此外，《意见》同时规定，苏州工业园区和其他市（县）、区，可结合本地实际情况，优化完善施教区内住房的学位政策。在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。“房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50%～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。”其中，人才的具体认定标准及优先购买政策，由苏州工业园区管委会另行制定。
亿瀚智库首席研究员张化东表示，这充分体现了一城一策的政策。“最近这段时间的确是苏州工业园区和高新区的市场比较好，市政府颁布的这两个政策是一区一策。”
而苏州调控新政出台的背后，正是苏州楼市小阳春现象引起市场高度关注之时，且有愈加火爆之势。在苏州楼市上，开盘即售罄、2000人深夜排队抢房等现象不断出现。据媒体报道，3月30日，吴中区南山维拉项目开售，2000人深夜排队抢房。4月6日，吴江万科翡翠公园千人抢408套房源，开盘不到2分钟售罄。此前，《中国经营报》记者在走访苏州多地楼盘时发现，虽然彼时是工作日，售楼处的看房者依然不少，在位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇东方南路的绿地林肯公馆，相关销售人员介绍，目前项目一期二期均已售罄，三期在售。
而根据克尔瑞研究中心发布的2019年4月全国市场月报， 4月份苏州商品住宅新增供应面积为84万平方米，环比增长79%；成交面积为100万平方米，环比增幅33%，同比增长57%，较2019年月平均增长37%。而在土地市场上，苏州同样出现火爆场景，就在楼市调控政策出台之前的5月8日，苏州木渎、甪直、浒关三宗地共以40.65亿元的价格出让，其中，甪直地块溢价率达到67.8%，创下该区域新高。而根据克尔瑞发布的“2019年4月成交土地总价排行榜”“2019年4月成交土地单价排行榜”，苏州均位于前十位。
张化东直言，调控政策的出台对整个市场信心影响较大。“因为这两个区域供给量是比较小的，所以市场需求一直都在，在市场政策比较稳定的情况下，需求导致了行情的明确，而这进一步导致了政策的出台。”
